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住房“以舊換新”:疏通交易堵點(diǎn) 激活換房需求

證券日報|2024年06月27日
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截至6月26日,全國已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”,其中,武漢、南京等多個(gè)城市官宣首批成功簽單案例,部分城市正擴大“以舊換新”活動(dòng)范圍。

“早就有換房子的想法了,但現在最大的阻礙是小區比較老舊,房子掛出去誠心買(mǎi)的人少,導致買(mǎi)新房的錢(qián)不夠?!眮?lái)自廣東的萬(wàn)女士告訴記者。

萬(wàn)女士所面臨的問(wèn)題,也是不少購房者遲遲無(wú)法換新房的原因。換房周期長(cháng)、不賣(mài)不敢買(mǎi)、錯過(guò)意向新房等,正困擾著(zhù)有改善性需求的購房者入市。住房“以舊換新”政策正在破題,激活樓市流動(dòng)性。

據中指研究院監測,截至6月26日,全國已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”,其中,武漢、南京等多個(gè)城市官宣首批成功簽單案例,部分城市正擴大“以舊換新”活動(dòng)范圍。

住房如何“以舊換新”?政策實(shí)施效果如何?還有哪些痛點(diǎn)和堵點(diǎn)?對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有何影響?帶著(zhù)這些問(wèn)題,記者進(jìn)行了多方采訪(fǎng)和調研。

上市房企積極參與

住房“以舊換新”正成為當下消化存量房產(chǎn)、激活改善性需求的重要手段。記者采訪(fǎng)發(fā)現,不少近期推出政策的城市已陸續有成交案例落地,對撬動(dòng)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)交易發(fā)揮了積極作用。其中,上市房企參與積極性較高,通過(guò)參加相關(guān)部門(mén)的推介活動(dòng)、聯(lián)合中介幫業(yè)主賣(mài)舊房等多種方式,搶收客流。

比如,“五一”假期首日,佛山市里水鎮第二屆房地產(chǎn)展覽會(huì )暨“賣(mài)舊換新”推介活動(dòng)拉開(kāi)序幕。據介紹,“五一”假期期間,里水房展會(huì )及銷(xiāo)售中心來(lái)訪(fǎng)人數超2700人,其中“賣(mài)舊換新”商品住房認購成交共103套,總金額超2.1億元。

美的置業(yè)參加了此次“賣(mài)舊換新”推介活動(dòng),公司相關(guān)負責人告訴記者,活動(dòng)對符合要求的已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅,加快了部分新房項目去化速度。

“針對當下改善性需求換房痛點(diǎn),集團層面在6月份推出‘賣(mài)舊換新、以舊換新’活動(dòng)。比如,憑舊房掛牌憑證,可享新房萬(wàn)元級補貼?!饼埡瘓F相關(guān)負責人向記者表示。

據萬(wàn)科相關(guān)負責人介紹,公司當前已在廣州、鄭州、西安、貴陽(yáng)等多個(gè)城市響應新政,并不斷創(chuàng )新和升級參與模式,現已將“以舊換新”服務(wù)延伸至金融端。

“在近期萬(wàn)科推出的‘換新計劃’中,在萬(wàn)科任何一個(gè)廣州新盤(pán),只要客戶(hù)簽署認購協(xié)議,就有專(zhuān)業(yè)團隊負責跟進(jìn),線(xiàn)上了解舊房情況,從而進(jìn)行洽談收購。同時(shí),還會(huì )聯(lián)系銀行資源,促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)環(huán)節能夠比常規流程更快放款?!比f(wàn)科相關(guān)負責人表示。

除開(kāi)發(fā)商之外,中介機構也在入局。

“平臺推出的‘無(wú)憂(yōu)換’活動(dòng),可以擴大購房客戶(hù)群體,通過(guò)打通‘賣(mài)一買(mǎi)一’的業(yè)務(wù)場(chǎng)景,真正實(shí)現一二手房聯(lián)動(dòng),該活動(dòng)目前已在全國12城落地?!必悮ふ曳肯嚓P(guān)負責人告訴記者,當前,公司正積極與開(kāi)發(fā)商對接,迭代創(chuàng )新“無(wú)憂(yōu)換”模式。

在易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái),相比傳統置換模式,“賣(mài)舊”和“換新”兩項工作同步推進(jìn),交易效率提高了6倍。同時(shí),購房者置換新房的支出最多可以節約20%,降低購房成本效應明顯。

多種方式疏通交易堵點(diǎn)

目前,住房“以舊換新”政策初見(jiàn)成效,但仍存難點(diǎn)堵點(diǎn)。

“在實(shí)操過(guò)程中仍有三大難點(diǎn)?!眹儡S進(jìn)表示,一是去舊難,換新房源不足;二是舊房估值定價(jià)與業(yè)主預期錯位;三是收購資金來(lái)源不足。

“不少地區對‘以舊換新’有限制,如只能購買(mǎi)指定項目,若項目不符合購房者意向,配套不好、周邊學(xué)校、醫療資源、商業(yè)氛圍等不完善,就很難達成政策預期?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O宋紅衛向記者表示,在舊房估值方面,不少業(yè)主希望估值高于市場(chǎng)平均價(jià),收購方則要更多考慮交易及持有成本,買(mǎi)賣(mài)雙方預期差距較大。

那么,如何打通堵點(diǎn),撬動(dòng)更大的市場(chǎng)?從各地實(shí)踐探索來(lái)看,住房“以舊換新”主要有以下三種模式疏通交易堵點(diǎn):一是收購模式,主要指國資平臺收購舊房,售房款用于購買(mǎi)指定新房項目,這是市場(chǎng)主流方式之一;二是幫賣(mài)模式,指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀機構對舊房?jì)?yōu)先推售;三是補貼模式,相關(guān)部門(mén)直接為購房者提供購房補貼或契稅補貼等。

從盤(pán)活存量房市場(chǎng)角度出發(fā),“去舊”效果最明顯的是收購模式,收購主體主要來(lái)自國資平臺,也有租賃機構、房企等市場(chǎng)化主體小幅“試水”。

“國資平臺收購存量房后,主要轉化為保障性住房,既可解決職住平衡問(wèn)題,也有助于樓市去庫存,提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心?!北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)黎乃超向記者表示。

市場(chǎng)化主體收購方面,已有部分房企或者上市公司下場(chǎng)收購。例如,深耕珠海的房企華發(fā)股份從1月份起便開(kāi)始收購二手房。

“企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化收購,一般會(huì )有一定要求,如舊房與新房的價(jià)值比不能超過(guò)60%或者80%。收購房用途主要有兩種,一是納入公司旗下的長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)板塊做運營(yíng);二是再次出售回籠資金?!彼渭t衛表示。

進(jìn)一步激活市場(chǎng)需求

未來(lái)如何進(jìn)一步激活“以舊換新”的市場(chǎng)需求?業(yè)內認為,在“去舊”鏈條中,多渠道盤(pán)活存量房市場(chǎng)是第一步。

對此,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“一方面,可以從做大市場(chǎng)的角度出發(fā),加大‘以舊換新’鏈條中稅收、金融,乃至中介費率讓利力度;另一方面,發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會(huì )和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )作用,杜絕可能產(chǎn)生的合同欺詐、交付等風(fēng)險,進(jìn)一步推動(dòng)二手房‘帶押過(guò)戶(hù)’等新模式?!?/p>

中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜則表示,未來(lái)各地可以考慮使用“房票”(住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換)方式來(lái)平衡國資平臺和開(kāi)發(fā)商之間的資金壓力。比如,國資平臺通過(guò)“房票”支付業(yè)主舊房房款后,對于開(kāi)發(fā)商收到的“房票”既可以鼓勵開(kāi)發(fā)商延時(shí)兌現“房票”,也可以考慮允許房企以“房票”直接買(mǎi)地,以此緩解國資平臺短期資金壓力,激活當地土地市場(chǎng)。

當然,對于收購而來(lái)的房產(chǎn),如何運營(yíng)才能平衡資金與收益,也是保障“以舊換新”置換鏈條持續暢通的關(guān)鍵,亦是撬動(dòng)更多社會(huì )資本參與到住房“以舊換新”活動(dòng)中的重要動(dòng)力。

“保障性租賃住房REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)或有助于打通資金壁壘?!辩R鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉向記者表示,房企或地方城投平臺公司可將回購舊房資產(chǎn)打包運營(yíng),再通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房REITs融資,減少參與“以舊換新”企業(yè)的資金壓力。

跑通“去舊”關(guān)鍵環(huán)節,“換新”同樣不容忽視。住房“以舊換新”是針對激活樓市換房需求精準施策,這意味著(zhù)納入“選新”范疇的新房,是能夠更大程度滿(mǎn)足改善需求的好房子。

對此,無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)沈洵則告訴記者,從無(wú)錫一些高品質(zhì)代表性樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況看,好房子越來(lái)越受到市場(chǎng)青睞,應從商品房?jì)r(jià)格備案、款項發(fā)放、企業(yè)信用等級評定、企業(yè)融資等方面支持開(kāi)發(fā)商建造更多好房子。

展望未來(lái),在各種力量綜合作用下,在剛需轉向二手房、改善性需求轉向新房的新形勢下,住房“以舊換新”政策有望常態(tài)化推進(jìn),激活樓市流動(dòng)性,助力房地產(chǎn)行業(yè)穩健發(fā)展。

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編輯:王春霞

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